Een woning kopen op de Kanaarse Eilanden voelde altijd als een droominvestering. Jarenlang was de formule simpel: vind een mooie villa, zorg ervoor dat deze een Vivienda Vacacional (VV)-licentie heeft en begin gasten te ontvangen. Het juridische landschap is echter drastisch veranderd onder de nieuwe Ley 6/2025. Als u momenteel door vastgoedborden bladert en huizen in het oog hebt die worden aangeprezen als "inclusief VV-licentie", moet u dit meteen lezen.
De regels zijn veranderd. In 2026 is een VV-licentie niet langer een permanent onderdeel van de woning dat van verkoper naar koper overgaat, zoals een stel sleutels. Het is nu een persoonlijke autorisatie die gekoppeld is aan zowel de eigenaar als aan de woning: en deze verandering heeft enorme gevolgen voor uw investering.
De mythe van de "overdraagbare" VV-licentie
Lange tijd hebben makelaar de aanwezigheid van een VV-licentie als een belangrijk verkoopargument gebruikt. Zij betogen vaak dat omdat de woning al is geregistreerd, u "een bedrijf koopt" en gewoon kunt doorgaan waar de vorige eigenaar mee is gestopt. Onder de huidige wetgeving van de Kanaarse Eilanden is dit simpelweg niet waar.
Zorg dat u begrijpt dat de licentie niet-overdraagbaar is. Wanneer een woning wordt verkocht, gaat de licentie niet automatisch naar de nieuwe eigenaar. In plaats daarvan maakt de verkoop van de woning de bestaande licentie effectief nietig. De verkoper is wettelijk verplicht om hun licentie in te trekken bij overdracht van de woning, en de nieuwe eigenaar moet onder de huidige (veel strengere) regelgeving om een volledig nieuwe licentie aanvragen.
Betaal geen premie voor een "gelicentieerde" woning. Juridisch gezien is de woning zodra u die akte bij de notaris ondertekent, zonder licenties. U begint van nul af aan, en op veel delen van de eilanden is van nul af beginnen nu bijna onmogelijk.
De 10%-quotamuur: Een realiteitscheck
Het middelpunt van het decreet van 2025 is een streng plafond op de dichtheid van vakantieverhuur. De wet schrijft voor dat ten minste 90% van de woningvoorraad in elke gemeente voor residentieel gebruik beschikbaar moet blijven. Dit betekent dat toeristische verhuur is begrensd tot maximaal 10%.
Hoewel dit op papier redelijk klinkt, is de werkelijkheid op de grond in populaire toeristische centra verbijsterend. Verschillende gemeenten zitten al ver boven deze grens: wat betekent dat de deur voor nieuwe licenties effectief dicht is.
- Yaiza (Lanzarote): Deze gemeente, inclusief het populaire resort Playa Blanca, zit momenteel op ongeveer 23% vakantieverhuursdichtheid. Dit is meer dan het dubbele van het toegestane quotum.
- Tías (Lanzarote): Thuishaven van Puerto del Carmen, dit gebied zit op 14%, ook ruim boven de limiet.
- Gemeentes in Tenerife: Verschillende sleutelgebieden in het zuiden van Tenerife melden ook cijfers die ver boven de 10%-drempel liggen.
Als u vandaag een woning in Yaiza koopt, kunt u de licentie van de verkoper niet "overnemen". U moet om een nieuwe aanvragen. Maar omdat Yaiza op 23% ligt, zijn de lokale autoriteiten wettelijk verboden om nieuwe licenties uit te geven totdat dat getal onder de 10% daalt. Tenzij er een radicale verandering in het regeringsbeleid plaatsvindt, kunt u zich in een situatie bevinden waarbij u een woning alleen voor langdurige verhuur (90+ dagen) of voor eigen gebruik kunt gebruiken.
De 10-jarige moratorium voor nieuwbouw
Als u dacht de quotaproblemen te omzeilen door een gloednieuwe ontwikkeling te kopen, denk nog eens na. Het decreet bevat een specifieke clausule die is ontworpen om de lokale woningmarkt tegen onmiddellijke toeristische exploitatie te beschermen.
Wacht 10 jaar voordat u aanvraagt. Elke nieuwbouwwoning die na de invoering van de wet is voltooid, mag voor een periode van 10 jaar geen aanvraag voor een VV-licentie indienen. Dit is een "afkoelingsperiode" die bedoeld is om ervoor te zorgen dat nieuwe woningen door bewoners worden gebruikt voordat deze zelfs maar voor de vakantiermarkt kunnen worden overwogen.
Deze regel is een showstopper voor veel beleggers. Als u een off-plan appartement koopt met het doel om Airbnb of Booking.com te gebruiken om de hypotheek af te betalen, kijkt u aan tegen een tienjaar durende wachttijd voordat dit een juridische mogelijkheid wordt.
Waarom dit een "Eilanden-alleen"-probleem is
Het is belangrijk op te merken dat deze specifieke beperkingen: het 10%-plafond en de niet-overdraagbare aard van de licentie: uniek zijn voor de Kanaarse Eilanden. Als u onroerend goed hebt bezeten in Alicante of aan de Costa del Sol, bent u wellicht gewend aan verschillende regionale regels.
Spanje beheert vakantieverhuurwetten op regionaal niveau. De regering van de Kanaarse Eilanden heeft een van de meest agressieve standpunten in het land ingenomen om de woningcrisis te bestrijden. Laat ervaringen in andere delen van Spanje uw oordeel hier niet vertroebelen. De "Wet Kanaarse Eilanden 6/2025" is een afzonderlijk juridisch kader dat lokale expertise vereist om te navigeren.
De verantwoordelijkheid van de verkoper: De licentie intrekken
Als u momenteel een woning op de Kanaarse Eilanden verkoopt, hebt u een wettelijke verplichting om uw administratieve voetafdruk "schoon te maken". Het actief laten van een licentie op uw naam op een woning waarvan u niet langer eigenaar bent, kan tot aanzienlijke administratieve kopzorgen en mogelijke boetes leiden.
Trek uw VV-licentie prompt in. Zodra de verkoop is afgerond, moet u het toerismebureau inlichten en uw activiteit annuleren. Dit proces is niet altijd eenvoudig en vereist een formele indiening via het digitale portal van de overheid.
Om deze annulering te verwerken (en voor de nieuwe eigenaar om enige nieuwe registraties te proberen), is een Digitaal Certificaat verplicht. Dit is een beveiligde digitale ID die u in staat stelt documenten te ondertekenen en aanvragen in te dienen bij de Spaanse autoriteiten.
Bij Villa Check In zijn we gespecialiseerd in het beheren van deze transities. We kunnen eigenaren helpen hun VV-licenties op afstand in te trekken. We zijn een erkende digitale certificaatautoriteit, wat betekent dat we uw certificaat kunnen uitgeven zonder dat u hoeft over te vliegen voor een persoonlijke afspraak op een regeringskantoor. Meer informatie over wat is een digitaal certificaat en hoe het uw juridische positie beschermt.
Vertrouw niet op het "Het is prima"-advies
Makelaar zijn gemotiveerd om de deal af te sluiten. Wanneer u naar de VV-licentie vraagt, kunnen zij zeggen: "Het is prima, het heeft er al een." Hoewel de woning fysiek mogelijk een sticker op de deur en een nummer in het register heeft, behoort dat nummer toe aan de huidige eigenaar.
Controleer de nummers zelf. Vraag om de "Declaración Responsable" en controleer de huidige quotastatus van de gemeente. Als het gebied boven de 10% ligt, is die licentie een "lopende dood": deze bestaat vandaag nog maar verdwijnt op het moment dat u het huis koopt.
Als u zich in een situatie bevindt waarin u geen VV-licentie kunt verkrijgen, zijn uw opties beperkt:
- Langdurige verhuur: U kunt de woning verhuren voor perioden van 90 dagen of meer onder de standaard Wet op het Stedelijk Huren (LAU).
- Persoonlijk gebruik: U behoudt de woning voor jezelf en vrienden/familie. Onthoud dat als vrienden verblijven terwijl u er niet bent, u nog steeds gastenregistratie moet afhandelen, zelfs als zij niet betalen!
- Wacht op beleidswijziging: U houdt de woning aan en hoopt op een toekomstige wijziging van de wet.
Hoe Villa Check In kan helpen
Het navigeren door het juridische landschap van 2026 vereist meer dan alleen een advocaat; het vereist een compliancepartner die de digitale systemen van de Kanaarse Eilanden begrijpt. We bieden een brug tussen eigenaren van onroerend goed en de Spaanse autoriteiten, wat garandeert dat elke stap van uw reis: van initiële registratie tot gastemanagement: volledig conform is.
We bieden:
- Uitgifte van digitaal certificaat op afstand: Krijg uw juridische ID zonder uw huis te verlaten.
- Servicen voor ingetrokken licenties: We verzorgen het papierwerk voor verkopers om een schoon vertrek te garanderen.
- Nalevingsaudits: We kunnen een potentiële aankoop beoordelen om u eerlijk te zeggen of een VV-licentie een realistische mogelijkheid is.
- Geautomatiseerde gastenregistratie: Zodra u actief bent, verwerken we de verplichte rapportage aan SES Hospedajes.
Samenvatting: Handelen met voorzichtigheid
De Kanaarse Eilanden blijven een prachtige plek om te investeren, maar het "Gouden Tijdperk" van gemakkelijke VV-licenties is voorbij. Het nieuwe 10%-quotum en de niet-overdraagbare aard van licenties betekenen dat de "waarde" van een gelicentieerde woning voor een nieuwe koper vaak een illusie is.
Verzamel uw feiten, controleer de quota en zorg dat u een digitaal certificaat gereed hebt. Laat u niet onder druk zetten om een aankoop te doen op basis van verouderde informatie. De wetten van 2026 zijn hier om te blijven, en naleving is de enige manier om uw investering te beschermen.
Als u onzeker bent over de status van een woning of hulp nodig hebt bij het beheer van uw huidige licenties, neem vandaag contact met ons op voor een consultatiegesprek. We kunnen u helpen de complexiteiten van Ley 6/2025 te navigeren en ervoor zorgen dat u aan de juiste kant van de wet blijft.