Acheter une propriété aux Îles Canaries a toujours semblé être un investissement de rêve. Pendant des années, la formule était simple : trouver une belle villa, s'assurer qu'elle possède une license Vivienda Vacacional (VV), et commencer à accueillir des clients. Cependant, le contexte juridique a radicalement changé avec la nouvelle Ley 6/2025. Si vous parcourez actuellement des portails immobiliers et que vous envisagez des propriétés commercialisées comme « incluant une license VV », vous devez arrêter et lire ceci immédiatement.
Les règles ont changé. En 2026, une license VV n'est plus une fixture permanente de la propriété qui passe du vendeur à l'acheteur comme une paire de clés. Il s'agit désormais d'une autorisation personnelle liée à la fois au propriétaire et à la propriété : et ce changement a des implications massives pour votre investissement.
Le mythe de la license VV « transférable »
Pendant longtemps, les agents immobiliers ont utilisé l'existence d'une license VV comme argument de vente majeur. Ils affirment souvent que puisque la propriété est déjà enregistrée, vous « achetez une entreprise » et pouvez simplement continuer là où le propriétaire précédent s'est arrêté. Selon la législation actuelle des Îles Canaries, ce n'est simplement pas vrai.
Comprendre que la license n'est pas transférable. Lorsqu'une propriété est vendue, la license ne passe pas automatiquement au nouveau propriétaire. Au lieu de cela, l'acte de vendre la propriété rend effectivement la license existante nulle. Le vendeur est légalement tenu d'annuler sa license lors du transfert de la propriété, et le nouveau propriétaire doit en demander une entièrement nouvelle selon les réglementations actuelles (et beaucoup plus strictes).
Ne payez pas de prime pour une propriété « autorisée ». Aux yeux de la loi, dès que vous signez cet acte chez le Notaire, la propriété ne possède zéro license. Vous recommencez de zéro, et dans de nombreuses parties des îles, recommencer de zéro est maintenant presque impossible.
Le mur du quota de 10 % : Une vérité qui dérange
L'élément central du décret de 2025 est un plafond strict sur la densité des locations de vacances. La loi stipule qu'au moins 90 % des logements résidentiels dans toute municipalité donnée doivent rester à usage résidentiel. Cela signifie que les locations touristiques sont limitées à un maximum de 10 %.
Bien que cela semble raisonnable sur le papier, la réalité sur le terrain dans les centres touristiques populaires est stupéfiante. Plusieurs municipalités ont déjà largement dépassé cette limite : ce qui signifie que la porte pour les nouvelles licenses est effectivement fermée.
- Yaiza (Lanzarote) : Cette municipalité, qui comprend la célèbre station de Playa Blanca, se situe actuellement à environ 23 % de densité de locations de vacances. C'est plus du double du quota autorisé.
- Tias (Lanzarote) : Située à Puerto del Carmen, cette zone est à 14 %, également bien au-dessus de la limite.
- Municipalités de Ténérife : Plusieurs zones clés dans le sud de Ténérife rapportent également des chiffres bien au-delà du seuil de 10 %.
Si vous achetez une propriété à Yaiza aujourd'hui, vous ne pouvez pas « reprendre » la license du vendeur. Vous devez demander une nouvelle. Mais puisque Yaiza est à 23 %, les autorités locales sont légalement interdites d'émettre de nouvelles licenses jusqu'à ce que ce chiffre descende en dessous de 10 %. À moins qu'il n'y ait un changement radical de politique gouvernementale, vous pourriez vous retrouver avec une propriété que vous ne pouvez utiliser que pour les locations à long terme (90+ jours) ou votre propre usage personnel.
Le moratoire de 10 ans pour les nouvelles constructions
Si vous pensiez contourner les problèmes de quota en achetant un nouveau développement, réfléchissez-y à nouveau. Le décret comprend une clause spécifique conçue pour protéger le marché du logement local de l'exploitation touristique immédiate.
Attendez 10 ans avant de postuler. Toute propriété neuve achevée après la mise en œuvre de la loi est interdite de postuler pour une license VV pendant une période de 10 ans. C'est une période de « refroidissement » destinée à garantir que les nouveaux logements sont utilisés par les résidents avant même qu'il ne soit envisagé pour le marché des vacances.
Cette règle est un point non négociable pour de nombreux investisseurs. Si vous achetez un appartement sur plan avec l'intention d'utiliser Airbnb ou Booking.com pour couvrir l'hypothèque, vous faites face à une attente d'une décennie avant que cela ne devienne une possibilité légale.
Pourquoi c'est un problème « des Canaries seulement »
Il est important de noter que ces restrictions spécifiques : le plafond de 10 % et la nature non transférable de la license : sont uniques aux Îles Canaries. Si vous avez possédé des propriétés à Alicante ou sur la Costa del Sol, vous pourriez être habitué à des règles régionales différentes.
L'Espagne gère les lois sur les locations de vacances au niveau régional. Le gouvernement des Îles Canaries a adopté l'une des positions les plus agressives du pays pour combattre la crise du logement. Ne laissez pas les expériences d'autres régions d'Espagne obscurcir votre jugement ici. La « Loi des Îles Canaries 6/2025 » est un cadre juridique distinct qui nécessite une expertise locale pour être navigué.
La responsabilité du vendeur : Annuler la license
Si vous vendez actuellement une propriété aux Îles Canaries, vous avez une obligation légale de « nettoyer » votre empreinte administrative. Laisser une license active à votre nom sur une propriété que vous ne possédez plus peut entraîner des maux de tête administratifs importants et des amendes potentielles.
Annulez votre license VV rapidement. Une fois la vente finalisée, vous devez informer l'office du tourisme et annuler votre activité. Ce processus n'est pas toujours simple et nécessite une soumission formelle via le portail numérique du gouvernement.
Pour traiter cette annulation (et pour que le nouveau propriétaire tente toute nouvelle inscription), un Certificat Numérique est obligatoire. C'est une identité numérique sécurisée qui vous permet de signer des documents et de soumettre des demandes aux autorités espagnoles.
Chez Villa Check In, nous nous spécialisons dans la gestion de ces transitions. Nous pouvons aider les propriétaires à annuler leurs licenses VV à distance. Nous sommes une autorité de certification numérique agréée, ce qui signifie que nous pouvons émettre votre certificat sans que vous ayez besoin de voyager pour une rendez-vous en personne dans un bureau gouvernemental. Apprenez-en plus sur ce qu'est un certificat numérique et comment il protège votre position juridique.
Ne faites pas confiance aux conseils « Ça va »
Les agents immobiliers sont motivés à conclure l'affaire. Lorsque vous posez des questions sur la license VV, ils peuvent dire : « C'est bon, elle en a déjà une ». Bien que la propriété puisse physiquement avoir un autocollant à la porte et un numéro dans le registre, ce numéro appartient au propriétaire actuel.
Vérifiez les chiffres vous-même. Demandez la « Declaración Responsable » et vérifiez le statut de quota actuel de la municipalité. Si la zone dépasse 10 %, cette license est un « mort en sursis » : elle existe aujourd'hui mais disparaîtra au moment où vous achèterez la maison.
Si vous vous trouvez dans une situation où vous ne pouvez pas obtenir une license VV, vos options sont limitées :
- Locations à long terme : Vous pouvez louer la propriété pour des périodes de 90 jours ou plus en vertu de la loi standard sur la location urbaine (LAU).
- Usage personnel : Vous gardez la propriété pour vous-même et vos amis/famille. Rappelez-vous, si des amis restent pendant que vous n'êtes pas là, vous devez toujours gérer l'enregistrement des clients même s'ils ne paient pas !
- Attendre un changement politique : Vous conservez la propriété et espérez un futur amendement à la loi.
Comment Villa Check In peut vous aider
Naviguer le paysage juridique de 2026 nécessite plus qu'un simple avocat ; cela nécessite un partenaire de conformité qui comprend les systèmes numériques des Îles Canaries. Nous fournissons un pont entre les propriétaires et les autorités espagnoles, en garantissant que chaque étape de votre parcours : de l'enregistrement initial à la gestion des clients : est entièrement conforme.
Nous offrons :
- Émission de Certificat Numérique à Distance : Obtenez votre identité juridique sans quitter votre domicile.
- Services d'Annulation de License : Nous nous occupons de la paperasse pour que les vendeurs assurent une sortie propre.
- Audits de Conformité : Nous pouvons examiner un achat potentiel pour vous dire honnêtement si une license VV est une possibilité réaliste.
- Enregistrement Automatisé des Clients : Une fois que vous êtes opérationnel, nous gérons les rapports obligatoires à SES Hospedajes.
Résumé : Agissez avec prudence
Les Îles Canaries restent un bel endroit pour investir, mais l'« Âge d'or » des licenses VV faciles est révolu. Le nouveau quota de 10 % et la nature non transférable des licenses signifient que la « valeur » d'une propriété autorisée est souvent une illusion pour un nouvel acheteur.
Rassemblez vos faits, consultez les quotas, et assurez-vous d'avoir un Certificat Numérique prêt. Ne vous laissez pas presser d'acheter sur la base d'informations obsolètes. Les lois de 2026 sont là pour rester, et la conformité est le seul moyen de protéger votre investissement.
Si vous êtes incertain quant au statut d'une propriété ou si vous avez besoin d'aide pour gérer vos licenses actuelles, contactez-nous aujourd'hui pour une consultation. Nous pouvons vous aider à naviguer les complexités de la Ley 6/2025 et à vous assurer que vous restez du bon côté de la loi.