Si alquilas una propiedad vacacional en Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria, Tenerife o cualquiera de las otras islas Canarias, operas en una jurisdicción fiscal fundamentalmente diferente a la de la España peninsular. Las islas Canarias tienen su propio sistema de imposición indirecta — y la mayoría de propietarios que no han investigado específicamente esto se ven sorprendidos por ello.
Entender IGIC y el requisito de registro Modelo 400 no es opcional. Es una obligación legal que aplica antes de que recibas tu primera reserva.
¿Qué es IGIC?
IGIC — Impuesto General Indirecto Canario — es el equivalente canario del IVA de la España peninsular. Las islas Canarias no forman parte del área del IVA de la UE (son un Territorio Especial para efectos del IVA), lo que significa que el IVA no aplica en el archipiélago. IGIC sí.
Las diferencias prácticas para propietarios de alquileres vacacionales:
| Característica | IVA Peninsular | IGIC Canarias | |---|---|---| | Tipo estándar | 21% | 7% | | Tipo reducido (alojamiento) | 10% | 7% | | Territorio | Península + Baleares | Islas Canarias solo | | Autoridad | AEAT (nacional) | Agencia Tributaria Canaria | | Portal de presentación | AEAT online | ATC online |
Para alojamiento turístico en las islas Canarias, el tipo de IGIC aplicable es del 7%. Este se cobra sobre el precio de alquiler nocturno y debe declararse y remitirse a la Agencia Tributaria Canaria (ATC) trimestralmente.
El tipo más bajo es una ventaja de operar en Canarias. La complejidad administrativa de tratar con una autoridad fiscal separada es el contrapartida.
¿Qué es Modelo 400?
Modelo 400 es el formulario de registro IGIC presentado ante la Agencia Tributaria Canaria. Te registra como contribuyente de IGIC (obligado tributario) antes de que comiences a proporcionar servicios de alojamiento sujetos a IGIC.
Debes presentar Modelo 400 antes de tu primer alquiler. No hay período de gracia, ni hay umbral mínimo de ingresos. Una única reserva de un turista crea la obligación. Muchos propietarios en las islas Canarias han descubierto esto retroactivamente — después de ser inspeccionados y tasados por IGIC retroactivo sobre todos sus ingresos de alquiler anteriores.
Lo que Modelo 400 solicita:
- Tus datos personales o de empresa (NIE o CIF)
- La naturaleza de la actividad económica (alojamiento turístico)
- La fecha de inicio de la actividad
- El epígrafe relevante (código de categoría de actividad) — para alquileres vacacionales, esto es típicamente epígrafe 685 (Apartamentos Turísticos) o equivalente
La presentación de Modelo 400 es un registro único. Una vez presentado y confirmado, estás registrado como contribuyente de IGIC para esa actividad. Luego presentas declaraciones trimestrales mientras continúes operando.
Declaraciones IGIC trimestrales: Modelo 420
Después de registrarte mediante Modelo 400, declaras y remites IGIC trimestralmente usando Modelo 420. La declaración cubre el IGIC que has cobrado a los huéspedes (IGIC repercutido) menos cualquier IGIC que hayas pagado en gastos comerciales relacionados con el alquiler (IGIC soportado deducible).
Los plazos de presentación trimestral son:
| Trimestre | Período cubierto | Plazo de presentación | |---|---|---| | Q1 | Enero – Marzo | 20 de abril | | Q2 | Abril – Junio | 20 de julio | | Q3 | Julio – Septiembre | 20 de octubre | | Q4 | Octubre – Diciembre | 30 de enero (año siguiente) |
Importante: si no tuviste ingresos de alquiler en un trimestre, aún debes presentar una declaración nula (declaración sin actividad). La falta de presentación — incluso para un trimestre nulo — resulta en recargos automáticos de la ATC.
¿Qué cuenta como gasto deducible?
Puedes reducir tu responsabilidad neta de IGIC deduciendo el IGIC pagado en ciertos gastos que estén directamente relacionados con la actividad de alquiler. Para ser deducible, el gasto debe:
- Estar exclusivamente relacionado con la actividad de alquiler (no uso personal)
- Estar respaldado por una factura de IGIC adecuada (factura) emitida a tu nombre
- Estar registrado en tus registros contables
Elementos típicamente deducibles para propietarios de alquileres de Canarias:
- Trabajos de mantenimiento y reparación por parte de profesionales locales (con facturas de IGIC)
- Servicios de limpieza facturados con IGIC
- Honorarios de gestión de propiedades cobrados con IGIC
- Equipamiento especializado comprado para la propiedad
No puedes deducir IGIC en compras que no estén exclusivamente relacionadas con la actividad de alquiler — por ejemplo, no puedes deducir el IGIC en un coche a menos que el coche se use exclusivamente para el negocio de alquiler. Conserva todos los recibos durante al menos cuatro años; la ATC puede inspeccionar hasta ese período.
Errores comunes que cometen los propietarios de alquileres de Canarias
Registrarse tarde. El error más común y costoso es no presentar Modelo 400 antes del primer alquiler. La ATC puede tasarte por IGIC retroactivo sobre todos los ingresos de alquiler no declarados, más intereses y sanciones. Algunos propietarios se han enfrentado a tasaciones cubriendo tres o cuatro años de ingresos no declarados.
Confundir IGIC con IVA. Propietarios que tienen asesores contables en la península — o que han cambiado desde propiedades peninsulares — a veces presentan ante la AEAT en lugar de la ATC, o usan formularios completamente incorrectos. Asegúrate de que tu asesor fiscal tiene experiencia específica con IGIC de Canarias.
No presentar declaraciones nulas. Si tu propiedad estuvo vacía o si no tuviste reservas en un trimestre, aún necesitas presentar Modelo 420 mostrando cero ingresos y cero IGIC. Muchos propietarios omiten este paso y acumulan sanciones sin darse cuenta.
Cobrar IGIC sobre el precio total. IGIC se calcula sobre el precio base (excluyendo IGIC). Si tu tarifa nocturna es de €100, la base de IGIC es €100 y el IGIC es €7, dando un precio visible para el huésped de €107. Algunos propietarios erróneamente cobran el 7% sobre un precio que ya incluye IGIC — esto resulta en sobrecobrar a los huéspedes y complica la declaración.
Ignorar IGIC en reservas de plataformas. Al alquilar a través de Airbnb o Booking.com, la plataforma cobra el pago del huésped. Aún eres responsable de declarar y remitir IGIC a la ATC sobre ese ingreso de alquiler. Ninguna plataforma remite IGIC en tu nombre en España.
IGIC y el requisito NRA
IGIC es separado del Número de Registro de Alquiler (NRA), que ha sido obligatorio para todos los alquileres vacacionales españoles desde enero de 2025. Sin embargo, ambos deben estar en vigor antes de que tomes reservas:
- El NRA confirma que tu propiedad está registrada legalmente como alojamiento turístico
- El registro de IGIC confirma que cumples con la ley fiscal de Canarias
Operar sin ninguno te expone a diferentes conjuntos de sanciones de diferentes autoridades. No es infrecuente que una inspección cubra ambos simultáneamente.
Cómo Villa Check In te ayuda con Modelo 400 e IGIC
Villa Check In maneja el proceso completo de registro Modelo 400 para propietarios de propiedades en Canarias. Nuestro servicio cubre:
- Recopilar la información requerida para tu registro de IGIC
- Presentar Modelo 400 ante la Agencia Tributaria Canaria en tu nombre
- Proporcionarte tu confirmación de registro de IGIC
- Asesorarte sobre los requisitos de mantenimiento de registros para gastos deducibles
Para cumplimiento trimestral continuo, podemos conectarte con asesores fiscales experimentados en IGIC de Canarias. También manejamos el registro de huéspedes SES Hospedajes que aplica en toda España, incluyendo las islas Canarias.
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